安得廣廈千萬間？
----對一些批評的個人回應
曾澍基
香港浸會大學經濟系副教授
消費者委員會委員
一九九六年八月二十二日 (明報論壇)
我所了解的背景與過程
我是於今年年初才加入消費者委員會的。那時侯，兩個報告
(廣播、電訊) 已進入最後撰寫階段，而私人住宅物業市場的研究，也做了大量的資料搜集及分析工作。
消委會要完成若干個市場的競爭政策研究報告，再加一份總體文件，是香港政府在一九九二年底的決定。坦白說，未進消委會之前，我對此一決定亦抱有懷疑：這種經濟分析性極強、覆蓋面明顯地超過了消費者權益的研究，為何要讓消委會來進行？為什麼不成立競爭政策委員會之類的組織？
七個多月之後，我的懷疑並未消散，但性質及程度卻有所改變。微觀市場的剖析，資料數據極其重要，但港府委以重任之後，消委會仍是「無牙老虎」，沒有徵訊權力，只能靠業界及各政府部門的自願合作。
我依然認為進行競爭政策研究的機構，應該具有更多的權力及訊息資源，和更廣泛的議程。不過，幾個月的參與，使我了解到消委會為了要做好報告，已盡很大的努力。物業市場專責小組網羅了各界
(包括地產與其有關專業) 的專家；而消委會的成員之中，亦有地產界的人士。至於顧問工作，更是由獨立的學者來進行。
以我所知，私人住宅物業市場的研究，在出發時並沒有任何先定的結論。顧問小組來了報告，進入消委會草擬分析成果的階段，數易其稿，議論極多。反覆論證，我有時也覺得很煩。現時外界所提的不少批評理論及觀點。其實都討論了好多次。其間，還有媒界不知從哪裡找來一份文件，當作最後報告發表的困擾。
我總的印象是：港府所需要的，是一個「有限操作」：資源權力不顯著增加，
消委會就須從消費者的角度，對香港各個市場的競爭程度來提出意見。另一方面，或許是自覺周遭的「經濟氣象」，委員們以至各方面的專家都努力地要跳出單純的消費者主義的框框，從比較宏觀廣闊的視野來研究問題。
消委會的經費由納稅人來支付，研究報告自應交由公眾討論。各種意見及批評
(包括有或沒有建設性的，以至無禮貌的)，都可盡量提出。甚或利用未經授權的所謂「初稿」來跟最後報告比較，搞理論或意識形態的「勝負」之爭，扭曲消委會的立場，說消委會「必敗」，我覺得無傷大雅。百花齊放，真理愈辯愈明，公眾的眼睛是雪亮的。當然，從某個意義來說，消委會是「必敗」了，因為它根本不可能證實「初稿」有無存在，報導是否準確，或者跟人爭論它在「初稿」裡有或沒有說過什麼東西。我唯一的忠告是：請看最後報告。
這篇文章，是對一些就「私人住宅物業市場」報告作出的批評的回應，希望可以令討論變得更為有趣。需要強調的是，作為消委會的委員，或許在細節方面有各種各樣的意見，總體報告我是認同的
(否則早應提出抗議或者辭行)；但是，這裡表達的觀點及分析，純粹是我個人的，消委會不須負上任何責任。
自由競爭與單一壟斷之間
完全自由競爭的市場，在現實裡非常難找；而除非由於有法律限制，單一壟斷的局面亦不易出現，這差不多已屬普通常識。香港的房地產市場沒有進出的法律規限，無疑是事實；但是，能否因此便作出結論：它是一個自由競爭的市場呢？當然不能。不幸地，某些論者依然在採用這個極其荒謬的推論。
我看過了消委會的六個報告。除了由法律保障的壟斷如電訊業外，它摒棄了非自由即壟斷的黑白分析，針對市場的「可競逐性」(contestability)。「可競逐市場」(contestable market) (這是我的翻譯，跟消委會的有所不同) 的理論，是由鮑姆
(William J. Baumol) 等人於八十年代初系統地提出的。主旨是市場參與者數目儘管很少，但如果進出自由，成本甚低的話，競爭依然可以十分激烈。這不過是把「寡佔」(oligopoly)
理論加以引申，結合市場進出成本來考慮而已。
沒有法律限制市場進出，並不等如進出的經濟成本很低，這點很多人士都未搞清楚。在「香港私人住宅物業市場」報告裡，消委會列出了幾個推高進出成本、不利新競爭者、因而減低市場的可競逐性的因素，包括地價、財務成本、議價能力和購地途徑的限制等。
其實，鮑姆等一早就指出：「沉落成本」(sunk cost) 是可競逐市場的致命傷。所謂「沉落成本」，是指那些規模大、年期長、用途單調而難以轉變的投資。 「沉落」的程度與這些變數是正相關。程度愈高，新投資就會止步，因為大量資金投入市場之後，能否抽身而退甚至賺取利潤卻是未知之數。
香港的私人住宅物業市場，明顯地出現了沉落成本大、沉落程度高的情況。投資者動輒要拿出數以億元計的資金，加上銀行貸款，買地後要經過幾年的時間才能有「產品」面世，而產品的用途又有嚴格規限。港府傾向於大面積批地或拍賣的政策，更削弱了市場的可競逐性。
可競逐性低，不等如出現壟斷，但始終比可競逐性高的情況，更為惹人關注，特別是加上市場集中的因素來考慮。一個主要的原因是：這種局面可能
(我強調是可能) 導致反競爭行為、不公平交易、以致謀取超級利潤的結果。
可能不等如是現實，這點消委會是承認的；但除非我們能夠提高市場的可競逐性，誰人能夠保證在未來，可能不會變成現實呢？這個說法並非針對任何企業，或者基於什麼對成功者的妒忌；它只不過是從動態發展的觀點來審視問題而已。
此外，有另一種的反駁意見是寡頭市場對消費者並非不利，因為它價格變動較小。這根本把「均衡」(equilibrium) 和「優態」(optimality) 兩個概念混淆了。失業率長期高企、變動不大是一種均衡，但肯定不屬優態。對於需求者而言，居高不下的價格，效果亦會一樣。
一手與二手市場的爭論
不少人士強調：二手住宅交易佔市場總量的六至七成，較新建樓市為大，所以一手市場出現集中、可競逐性低的情況都不成問題。
無疑，興旺的二手市場會對一手市場產生一定的平衡效應，惟不宜高估。一二手市場的根本分野，是只有一手市場可令私人住宅單位的存量增加，二手市場交易，基本是「塘水滾塘魚」，帶來流量變化，但不會使整體存量上升。就淨供應增長相對於淨需求增長的平衡而言，一手市場仍具關鍵作用。
於外在因素促使的大起大落裡，有可能一二手市場都被潮流帶動。七十年代後期至八十年代初期的香港地產市場，便處於這種狀態，急升之後就來驟降。
不過，在相對平靜的時期，一二手市場卻顯出其分別。動態結構上，一手市場的供應是新的樓宇單位，但二手市場的供應，卻包括一年到三十年
(甚至以上) 的「舊樓」。因此，就產品的複雜性 (heterogeneity) 來判斷，二手市場遠比一手市場為高。更且，正如消委會在報告內指出，二手樓的業權分散，個別賣家控制的頂多是幾個單位；新建樓宇的發展商則不同，供應的單位往往數以百計甚至千計。
基於這些因素，一手市場的供應者的議價或定價能力會顯著地高於二手市場的賣家。很多時，後者要參考前者的趨向，甚至亦步亦趨。所以，一手市場出現集中和可競逐性低降的情況，應該加以注視。
消委會的建議與拆細問題
無論如何，消委會經過對香港私人物業市場的可競逐性的分析，所下的是一個「程度」的結論，而非黑白正邪的界定。對於這點，部份論者不知為了什麼原因，始終不肯正視，或者無法理解。
就一手市場供應集中和可競逐性不高的問題而言，消委會的建議其實是恰如其分的。主要的有兩點：(一)批地契約內訂明發展商在市場上實際推出樓宇單位的時間表，但可有約六個月的寬限期；(二)在可能的情況下，政府考慮改變拍賣土地的大小規模，減低新競逐者進入市場的成本。
用競爭政策的術語來說，兩個建議基本上都屬行為式
(behavioural) 而非結構式 (structural)。換言之，消委會沒有主張對市場結構進行任何直接干預；它不過提議一些行為準則來增加市場的可競逐性、減低濫用市場力量的機會罷了。
第一個建議
(樓宇推出時間表) 的目的是要提高樓宇供應的透明度及穩定性，以防止少數發展商看風駛哩，臨時限制供應來抬高價格。有論者指建議等如要政府通過規劃來替代市場自由運作，其實是一大誤解。土地是香港的稀有資源，更且關係民生，政府有需要制約不負責任的策略性行為。消委會報告聲明時間表並非由政府來「指定」，它可以是商討的結果，同時加上了寬限期。換言之，正常的商業風險已予以充分的顧及。最後，對不守時間表的發展商的「懲罰」，是政府在「再次批審該發展商的其他申請時」，加以考慮。
至於第二點
拆細賣地的建議，基本是想改善政府作為土地供應者的行為，我在未加入消委會之前，已聽了不知多少次。反對這個建議的典型論據，是大面積批地有「規模經濟」，可搞各種服務設施
(包括商場、會所等等)，適應住戶需求；拆細將違反規模經濟的規律云云。這些都屬經濟學的ABC，用不著那麼興高采烈。推論至極端，港府是否應該把所有私人住宅用地批給單獨一家地產商，讓它可以充分地發揮「規模經濟」呢？
關鍵是，在世界各個大城市裡，像香港這裡「利用規模經濟」的私人住宅市場，動不動就興建一二十座樓宇，住上萬人的屋宛的例子，可以在哪裡找呢？紐約？倫敦？東京？多倫多？悉尼？規模經濟論者自然可以訴諸新加坡；不幸地
(對自由經濟學派而言)，那些體現「規模」的住宅樓宇都是公營的。城市規劃，總會有各樣變通吧？
在一個人口密度非常高、但服務設施的建立及推廣並無特殊限制的城市裡，
住宅規模經濟的上限是值得深究的。消委會的建議，基本上是一種提醒。特別是地車和機鐵沿線的地段，交通極其方便，大面積批地的政策更缺乏說服力，較細面積的賣地政策若能提高地產市場的可競逐性的話，又何樂而不為呢？
以上的個人意見，謹供社會各界人士參考。住的問題關係重大，這是擺脫自利立場、情緒化反應、以及意識形態爭論的時候了。